科研成果

KEYANCHENGGUO

一、引言

住房是人类赖以生存和繁衍不可或缺的，是人们最基本的生活条件之一，居住问题是关乎人民生活和发展的根本问题。我国在建国后，尤其是改革开放初期，投入巨资进行城镇住房建设，建筑面积日益增长，但是这种增长难以满足增长更快的城镇人口需求，住房严重短缺和住房分配腐败不断显现为社会重大问题，对此，经过不断的积极推进和摸索试验后，我国于1998年在全国范围内全面启动了住房制度改革，确立了住房商品化目标。二十多年来，城镇化水平持续稳定提高，住房建设快速增长，居民住房条件明显得到了改善，大部分城市从房屋总量上已经基本解决了住房短缺的问题，居民对住房居住质量提出了更高的要求。人们对住宅的要求从最初的“遮风避雨”转向为寻求环境更优美，功能更齐全的居住空间。

习近平总书记在党的十九大报告中明确提出：“房子是用来住的、不是用来炒的”，必须“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，这是对新时代住房发展观最具权威的总结和最深刻的诠释，实现住有所居成为我国在新时代新阶段民生保障工作中的重要议题，而住宅作为人民日常生活的空间，对居民的生理健康和心理健康都具有十分重要的影响，居住面积，房间内的设施设备等都是影响居民主观幸福感，满足感，获得感的重要方面。因此，改善和提高居住质量，是为人民谋福祉的重要一步。然而目前我国在住房方面仍存在低收入家庭住房困难、大中城市房价高居不下等问题，这些都对居民住房质量造成严重影响。

基于此，本研究对湖北省第七次全国人口普查数据整理分析，选取了人均住房建筑面积，住房间数，住房设施设备，住房承重类型，住房来源等对居民居住质量有较大影响的指标数据，分析湖北省城镇家庭居住质量和空间分布状况以及20多年来居民居住质量的变化趋势，为推进“住有所居”的高质量发展提供决策参考。

二、湖北省城镇家庭居住质量及空间分布格局

（一）湖北省城镇家庭居住质量基本情况

1. 从居住空间看，一半以上城镇家庭人均住房面积超过舒适标准；房间占有数分布具有“中间大，两头小”特点

住建部的《城镇家庭居民“住有所居”量化指标研究报告》将中国城镇家庭居民人均住房面积分为底线标准（13m²）、提升标准（20～30m²）、舒适标准（30～40m²）三个层级。由图1可以看出，湖北省城镇家庭中有1.94%还未达到人均住房面积的底线标准，5.60%的城镇家庭人均住房面积高于底线标准但未达到“提升标准”，有18.01%城镇家庭人均住房面积处于“提升标准”，18.33%家庭达到了舒适标准，超过一半的城镇家庭人均住房面积超过了舒适标准。该报告认为，“住有所居”面积标准宜参照底线标准，只要某个人或某个家庭人均住房使用面积高于底线标准，就可以认定个人或家庭住有所居面积达标，所以湖北省98.06%的城镇家庭住有所居面积达标。

图1  城镇家庭人均住房面积占有分布情况

数据来源：根据第七次湖北省人口普查数据整理绘制。

在住房间数方面，从图2可以看出，城镇家庭户住房间数主要为3间，占比为43.22%，其次为两间，占比是29.58%，两者合计占比高达72.8%。一间与五间及以上的家庭户占比分别7.37%和9.03%，均不到10%。

图2  城镇家庭住房间数占有分布情况

数据来源：根据第七次湖北省人口普查数据整理绘制。

2.从住房设施来看，城镇家庭设施完善程度高，居住质量水平高

根据住房设施的统计数据可知，2020年湖北省城镇家庭户有1.82%的家庭住房内无管道自来水，有0.97%的家庭住房内无厨房，住房内没有洗澡设施的家庭占1.77%，住房内无厕所和使用卫生旱厕及普通旱厕的城镇家庭占比分别为0.81%，0.97%，0.88%，而使用燃气作为炊事燃料，有自来水，有独立使用厨房，有水冲式卫生厕所，有热水洗澡的家庭户占比都在90%以上。

3.从住房来源看，住房拥有率高，租赁市场发展程度较低

湖北省城镇家庭住房来源有购买，租赁，自建，继承或赠予。图5展示了各类住房来源的家庭户占比，以购买和租赁比例来看，租赁住房的家庭户占比较低。租赁廉租房或公租房、租赁其他住房的家庭户占比为13.20%。而住房来源最多的为购买新建商品房，占比为34.97%，其次为自建住房，占比为24.395%，住房拥有率总计高达80.14%。

图3  按住房来源分的城镇家庭户占比

数据来源：根据第七次湖北省人口普查数据整理绘制。

4．从住房承重类型看，传统砖木架构及其他更原始结构房屋占比小，湖北省整体住房安全性高

湖北省城镇家庭住房承重结构主要有钢及钢筋混凝土结构，混合结构，砖木结构，土坯结构等。钢及钢筋混凝土结构相比混合结构、砖木结构等耐久性好，安全程度更高。图3展示了按居住建筑结构分的城镇家庭户占比，2020年湖北省城镇家庭住房中有62.37%为钢及钢筋混凝土结构，34.34%为混合结构，两者合计占比为96.71%。砖木结构和其他更加原始的结构类型仅占3.29%。

图4  按居住建筑结构分的城镇家庭户占比

数据来源：根据第七次湖北省人口普查数据整理绘制。

（二）湖北省城镇家庭居住质量空间分布情况

1. 从住房面积看，江汉平原地区住房面积指数高，省域中心及副中心城市住房面积指数低，与房价呈现负相关关系

基于七普资料的特征，本文根据人均住房建筑面积相关数据构建住房面积指数：表示人均建筑面积为≤8m²、9-12m²、13-16m²、17-19m²、20-29m²、30-39m²、40-49m²、50-59m²、60-69m²和≥70m²对应区间的中间值（其中，≤8m²取值6.5m²，≥70m2取值74.5m²），而yi则是指上述选项对应的百分比(%)。

湖北省城镇家庭住房面积指数的空间分布大致具有“江汉平原高，省域中心及副中心低的特点，具体如下：高值区为处于江汉平原的天门市、潜江市和仙桃市，三者的住房面积指数均超过了50，其中天门市最高，达到了59.57，另外黄冈市的住房面积指数也处于较高水平，为51.64。武汉市、宜昌市、襄阳市均为低值区，其中武汉市达到了全省最低水平，仅为41.5。另外住房面积指数较低的城市还有山城十堰市和黄石市。

城镇家庭住房面积指数越低，住房越拥挤。另外经统计发现，住房面积指数与城市房价大致呈现负相关关系，武汉市市区房价最高，其住房面积指数最低，另外十堰市、黄石市、宜昌市和襄阳市房价相对较高，其住房面积指数处于低值区。住房面积指数代表了住房区域的大小，是家庭人员进行各项日常活动的的范围。住房面积越大，居住者可以活动的范围越大，可以在家中摆放的生活用品越多，避免不必要的关于物品购置方面的争吵，甚至可以摆放或修建用于活动和娱乐的设备设施，如放置瑜伽垫、跑步机、修建游泳池等以提高住房的舒适程度，增进家庭关系和谐程度，使居民在家中就能够获得更多的满足感和幸福感，促进更加和谐美好的家庭关系。

       图5  住房面积指数的空间格局    

数据来源：根据第七次湖北省人口普查数据整理绘制。

2.  从住房间数看，武汉城市群大部分城市平均每户住房间数较高，生活区域划分更明确，受干扰程度低

根据住房间数计算得到的每户平均住房间数的空间分布具有以下特征：江汉平原地区形成以天门市为中心的团状高值聚集区，其中天门市城镇家庭每户平均住房间数最多，达到了3.72间，与其毗邻的四个城市每户平均住房间数亦较高。另外还有恩施州，黄冈市，咸宁市这四个高值城市，三市均达到3.5间以上。其余城市城镇家庭每户平均住房面积较低，其中最低的为武汉市，其次为十堰市，分别为2.45间和2.79间。

武汉市外来人口较多，租房群体占比相对较大，在目前租赁房质量不高且商品房房价较高的情况下，平均每户的住房间数较少。平均每户住房间数越少，说明家庭生活区域的划分越不明确，成员进行各项家庭活动时的受干扰程度越高，家庭的居住质量越差；另外住房间数较少时，不利于家庭赡养老人或抚养孩子，也不利于让老人隔代照养进行家庭支持；而当住房间数较多时，情况相反。

图6  住房间数的空间格局

数据来源：根据第七次湖北省人口普查数据整理绘制。

3. 从住房设施看，城镇家庭整体设施设备完善程度高，个别城市相对落后

湖北省城镇家庭使用清洁型炊事燃料的比例整体较高，其中黄冈市该水平显著偏低。将居民们所使用的的主要炊事燃料分为清洁型（燃气、电）和非清洁型（煤炭、柴草和其它），分市进行统计的结果如图3所示，湖北省整体城镇家庭的主要炊事燃料为清洁型的占比高达95.72%，但是各地区之间差别较大，超过湖北省平均水平的有9个市，低于湖北省整体水平的有8个市，其中16个市使用清洁型燃料比例高于90%，其中使用清洁型燃料最多的为荆门市，达到了99.59%，而使用清洁型燃料比例最低的黄冈市仅为88.01%。

图7  各地区城镇家庭清洁燃料使用情况

数据来源：根据第七次湖北省人口普查数据整理绘制。

湖北省城镇家庭拥有自来水比例整体较高，其中随州市该水平显著偏低。城镇家庭是否拥有自来水是居住条件优劣的重要体现，湖北省城镇家庭自来水的拥有率整体很高达98.18%，各地区城镇家庭是否拥有自来水的情况如图4所示，有11个市该项指标高于全省整体水平，有6个市低于全省整体水平，其中鄂州市该项水平最高，为99.28%，其次是恩施州，为99.21%。随州市自来水的拥有率最低，仅为93.49%。

图8  各地区城镇家庭自来水拥有情况

数据来源：根据第七次湖北省人口普查数据整理。

湖北省城镇家庭使用水冲式卫生厕所的比例整体较高，其中随州市、孝感市该水平显著偏低。各地区城镇家庭是否使用水冲式厕所的情况如图5所示，有9个城市高于湖北省整体水平，8个市低于整体水平，其中荆门市该项占比水平最高，使用水冲式厕所的城镇家庭占比高达99.03%，孝感市和随州市显著偏低，使用水冲式厕所的城镇家庭占比仅为91.68%和90.85%。

图9  各地区城镇家庭水冲式卫生厕所拥有情况

数据来源：根据第七次湖北省人口普查数据整理。

综合上述，湖北省各地区城镇家庭各类生活设施设备完善程度较高，分市来看，部分城市有所欠缺，如发现黄冈市在使用清洁型炊事燃料方面相对落后；随州市在自来水拥有率偏低；随州市和孝感市的厕所卫生程度和方便程度相对不足。城镇家庭设施设备的有无及拥有的质量与家庭经济水平有很大关联，随州市、黄冈市及孝感市的经济发展水平在湖北省相对较差，其城镇家庭在住房设施设备方面相对较差。而家庭设施的完备程度是体现居住质量的相当重要方面，日常生活相关的设施越现代化，进行各项家庭活动时的体验感越好，居民心情会更加愉悦，相反，缺少日常生活所需的各项设施设备或设施设备较为落后，则居住者体验感较差，长此以往，对居住者身体健康和心理健康会有消极影响，影响生活质量进而影响工作效率，不利于家庭的幸福和社会的和谐发展。

4. 从住房来源看，住房租赁率大致具有“鄂西与省会高，江汉平原低”的特点，与住房拥有率形成互补关系

按照住房来源的性质不同，将其分为自有住房和租用住房两种，并以此构建住房拥有率和租房率。其中自有住房包括：购买新建商品房、购买二手房，购买原公有住房，购买经济适用房/两限房，自建住房和继承或赠予六种类型；租用住房包括租赁廉租房/公租房和租赁其他住房两种类型。

湖北省城镇家庭住房租赁率的空间分布大致具有“鄂西与省会高，江汉平原低”的特点：位于西部的恩施州、神农架林区、十堰市，宜昌市与襄阳市，省域中心武汉市以及东部的黄石市租房率较高，均大于10%，其中恩施州和武汉市为超高水平，分别达到22.77%和20.88%。东部城市中除武汉市和黄石市外租房率均小于10%，其中位于江汉平原区域城市租赁率超低，天门市、仙桃市、潜江市租房率分别为1.67%、4.33%、5.15%。住房拥有率与住房租赁率呈现互补关系，住房拥有率高的城市租赁率低，住房拥有率低的城市租赁率高。湖北省城镇常住人口的住房拥有率为80.14%，住房拥有率最低的城市是武汉市，为67.23%，其次是恩施州，为71.62%。天门市住房拥有率高达96.48%，为湖北省之首，其次是仙桃市，为93.69%，与武汉市和恩施州形成巨大落差。另外，潜江市的住房拥有率亦较高，超过90%。

目前湖北省租赁市场总体发展水平低，除武汉和恩施州外各地区租赁率均低于20%，超过一半的城市租赁率不到10%。近两年来受到疫情影响，经济压力有所增长，失业率上涨，消费成本变高，城镇居民面临的各类难题增多，另外我国房价与租金增速不匹配，售租比畸高，武汉市近年的售租比达到了45%左右，即连续支付45年以上的租金才抵得上一套的房价，在上述种种现实情况下，考虑将租房作为居住方式可以有效缓解部分中低收入水平居民的生活重压。

图10  各地区城镇家庭租住房率

数据来源：根据第七次湖北省人口普查数据整理绘制。

图11  租住房率的空间格局

数据来源：根据第七次湖北省人口普查数据整理绘制。

5. 从住房承重类型看，西部和东南部地区普遍建筑安全程度高，中部地区普遍偏低

按住房承重类型的不同，将其分为钢及钢筋混凝土结构和其他结构。钢及钢筋混凝土结构相比混合结构、砖木结构等耐久性好，安全程度更高。分市来看，处于鄂西地区的神农架林区和恩施州城镇家庭住房采用钢及钢筋混凝土的数量占比较高，分别为81.32%和71.18%。东南部的咸宁市，黄石市，武汉市城镇家庭采用钢及钢筋混凝土的数量占比较高，均大于68%。中部地区9个城市中除潜江市外的8个城市城镇采用该材料的房屋数量相比较低，在空间上形成以潜江市为中心的环形状低值区，其中天门市在各地区中位居末位。

图12  各地区城镇家庭钢及钢筋混凝土结构占比

数据来源：根据第七次湖北省人口普查数据整理绘制。

图13  住房承重结构的空间格局图

数据来源：根据第七次湖北省人口普查数据整理绘制。

三、湖北省城镇家庭居住质量趋势分析

（一）从住房面积来看，40年来城镇家庭住房面积先增加后减小，各地区人均住房建筑面积均明显增加

相较于2010年，整理2020年的普查数据发现未达到底线标准的家庭户占比从10.69%下降到1.94%，减少了8.75个百分点，处于底线标准和提升标准之间的家庭户占比从10.69下降到5.60%，处于提升标准的家庭户占比也下降了3.24个百分点，总体来说，人均住房面积低于30平方米的家庭户占比相较于2010年降低了17.09%，即未达到舒适标准的家庭户比例明显下降。

图14  住房面积数据对比分析

数据来源：根据第七次湖北省人口普查数据整理绘制。

对比六普、七普以及2015年抽样普查情况发现，所有城市住房面积指数均有所增加，湖北省从2010年到2020年增加了8.99，平均增长速度为每年0.899，潜江市和天门市住房面积指数增长速度最快，分别为1.558和1.535，增长速度较快的城市还有孝感市、荆州市和神农架林区，增长率均超过1。恩施州和黄冈市人均住房面积增加最少，分别为0.643和0.688。

表1 住房面积指数时空对比

数据来源：根据2015年湖北省1%人口抽样调查数据和第六、七次湖北省人口普查数据整理。

根据1980年到2020年的城镇住房总户数与住房总面积，计算得到各地区平均每户城镇家庭的住房面积。如图7所示，将湖北三大经济圈对比分析来看，所有城市群在1980年到2009年以及之间的时间段城镇家庭住房面积数量增长迅速。在2009年到2020年期间呈下降趋势。在所有阶段，三个城市群的每户城镇家庭住房面积排序均为武汉城市群最大，其次是宜昌城市圈，最后是襄阳城市圈。

1980-1999年期间我国的城镇家庭平均住房面积呈现增长的趋势，原因如下：。这是因为从新中国成立到80年代年代末，我国的城镇居民住房均实行“统一管理、统一分配、以房养租”的公有房实物分配制度，这样的分配制度导致了住房的严重短缺和严重的住房分配不均问题，有很多城镇居民无住房或者住房严重拥挤，对此我国在1978年到1987年间增大进行建设住宅投资，拨付城市住宅建设补助资金。在1985年-1988年之间进行了一系列试点工作，武汉市是当时住房制度改革的试点城市之一。这一系列的举措使得城镇居住面积提升，但是因为同时人口增长也很迅速，所以住房短缺仍然严重。

1999-2009年我国的城镇家庭平均住房面积呈现增长的趋势，原因如下：。上世纪80年代在政府的积极推进和不断试点下，住房制度改革的条件日益成熟，我国于1988年正式将“住房商品化”列为新政府的五大近期改革目标之一。住房制度的改革刺激了住宅投资，住宅建设进入高速发展时期，带来了城镇住房市场的巨大变化，这期间居民住房水平有了大幅度提高，体现在了平均住房面积以及住房间数等多个方面，逐渐人们对居住条件的追求从数量转变为量质并重。

相比2000-2009期间，2010-2014以及2015-2020住房面积呈现下降趋势，原因如下：2003年以后房地产市场市场逐步成熟，住房的市场化供给成为城镇住房供给的主要渠道，房价逐步上涨，2007年后房价加速上涨。与此同时，我国城镇化发展迅速，人口持续向城镇集聚，城市迎来了大量流入人口，但是房价逐步走向了畸高程度，大量新市民、青年人等群体面临了住房困难问题。房价的飙升和大量人口涌向城市直接导致了城镇家庭住房面积的持续减小。

图15  各城市圈城镇家庭平均住房面积时空分布

数据来源：根据第七次湖北省人口普查数据整理绘制。

（二）从住房间数来看，占有房间数较少家庭户比例明显下降，大部分城市家庭平均每户住房间数呈现先增加后减少的趋势

从2010年到2020年，住房间数为1间的家庭户占比从15.84%下降到7.37%，下降了8.47个百分点，住房间数为2间的家庭户占比降低3.26个百分点。而房间数为3间的家庭户占比从29.19%增加到43.22%，上涨幅度高达14.03个百分点，四间及以上的家庭户比例变化不大；总体来看，占有房间数较少的家庭户比例明显下降。

图16  住房间数变化情况

数据来源：根据第六、七次湖北省人口普查数据整理绘制。

对比六普、七普以及2015年住房间数数据发现，湖北省城镇家庭平均每户住房间数呈现先增加后减小的趋势。分市来看，宜昌市与鄂州市平均住房间数先减小后增加但变化幅度不大；孝感市平均住房间数一直在增加；其余城市变化趋势与全省变化趋势相同。

对比六普与2015年抽样普查情况发现，在这五年间潜江市与天门市增加幅度远高于其他城市，分别为1.04和1.03；黄冈市增长最小，仅为0.14；武汉市和随州市增长幅度也较小，均为0.28；另外宜昌和鄂州呈现负增长。对比2015年抽样普查与七普情况发现，潜江市与仙桃市住房间数减少最多，分别为0.84和0.75；宜昌，鄂州和孝感有所增加但增加幅度很小。对比六普与七普数据发现，这十年间平均每户住房间数增加最多的两个城市为神农架林区和孝感市，分别为0.53和0.40；平均每户住房间数减少最多的城市为恩施州，减小了0.23，另外黄冈，鄂州，宜昌该项数据也有所减少，其余城市平均每户住房间数都增加。

表2  平均每户住房间数时空对比

数据来源： 根据2015年湖北省1%人口抽样调查数据和第六、七次湖北省人口普查数据整理。

（三）从住房来源看，房屋租赁比例增加13.20%，住房拥有率显著减小

湖北省城镇家庭住房租赁率从7.16%增加到13.20%，上涨了6.04个百分点，住房拥有率从89.62%下降到80.14%，减少了9.48个百分点。房屋租赁比例明显增加，住房拥有率显著减小。全省17个市住房租赁率相比2015年有所增长，上涨率最高的是恩施州，为17.95%，其次是神农架林区，为12.05%；租赁率上涨幅度最小的是天门市，仅为1.18%，其次是孝感市，为2.37%。各地区住房拥有率相比2015年均有所下降，下降最多的是恩施州，为19.52%，其次是十堰市，为15.35%；拥有率下降幅度最小的是鄂州市，仅为1.52%,其次是天门市，为2.23%。

表3  各地区住房租赁率对比

数据来源： 根据2015年湖北省1%人口抽样调查数据和第六、七次湖北省人口普查数据整理。

四、建议

（一）完善住房设施设备，提升居民居住体验

从前文对住房基础设施设备拥有和使用状况的分析来看，湖北省整体的城镇家庭基础设施设备较为先进且完善程度高。但是仍然有部分城市该方面水平较低，如随州市、孝感市和黄冈市的城镇家庭在日常生活设施设备相对欠缺或落后，具体体现在所使用的厕所非水冲式卫生厕所、家中未通自来水、未使用清洁型燃料（燃气和电）进行炊事活动，这些均会导致居民的居住体验较差，长此以往会对居民的身体和心理健康造成消极影响。对此，这些城市相关部门应该对各自所管辖市内住房条件低的城镇家庭进行详细的调查和记录，进行深入的微观研究，对具体问题制定具有针对性的改善措施，以实现城镇家庭住房设施设备的进一步完善，在住房设施设备水平高的区域，应该在现有的基础上对成果进行巩固，通过上述方法来缩小居民的住房条件差异，实现湖北省全域城镇家庭住房条件的全面提高，提升居民的居住体验。

（二）改造城镇老旧建筑，提高住房安全程度

从前文对城镇家庭住房承重结构类型的分析来看，湖北省居民住房的承重结构主要为钢及钢筋混凝土结构与混合结构，安全程度高。其中孝感市，襄阳市，黄冈市和恩施州在这方面状况相对较差，用到砖木结构，竹草土坯结构和其他结构的住户占比较多。这种类型的住房大都是年代久远的建筑，处于老旧小区、城中村、旅游区或处于一些极具民族特色的区域，尽管这些住房的安全程度相对较低，不属于现代化的产物，但是它们往往承载着城市的历史文化和记忆。针对以上现实情况，建议对老旧建筑的改造从多角度进行评估和分类，对于不同小区不同建筑采用不同的改造方式，不能全部用“拆”来解决问题。首先将住房安全放在第一位，对于危房及安全程度评定较低建筑进行必要的拆除重建，合理安置原住民，重建的建筑尽量让原住民继续居住，让邻里亲情继续保留。另外建议改善老旧小区和城中村居民的居住条件，改造升级房间的内部结构，精心建设和改善基础设施以适应现代化生活的需要，对于脏乱差的小区环境，建议物业加强管理和整治，营造良好优美的社区环境。对于承载城市文化历史的建筑，建议在在保留文化建筑整体风貌的基础上，提高建筑的品质，增加和改善基础设施，增强街区的实用功能，增添人民幸福感。

（三）着重发展保障性租赁住房，保证低收入家庭住房质量

从前文分析结果来看，2010年到2020年湖北省城镇家庭住房租赁率有所上涨，但住房租赁率相较于住房拥有率仍然处于较低水平。目前我国房价只涨不跌，“住房难”问题日益突出，尤其武汉市这样的大城市人口净流入量大、新市民和青年人数多，住房的供需矛盾突出。对此，要想提高居民生活质量水平及居住水平，需要着重发展保障性租赁住房，建立租购并举的住房制度。造成住房租赁水平较低的原因主要为我国居民根深蒂固的住房观念及租赁市场发展的不成熟，对此具体措施为提倡住房合理消费，鼓励广大中低收入家庭分流租房市场，同时加强房屋租赁市场法制建设和监督管理，提高租赁住房的居住质量，改善租赁住房的居住品质，保障住房租赁者权益。在房屋购买方面，坚持“房子住而不炒”，及时出台购房限制政策和调控政策，最终达到中、高收入家庭买得起房，中低收入家庭租得起好房的效果。